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分化——楼市唱响冰与火之歌

/2019-04-02 21:47

  无论是不同板块之间的房价、住宅和商业项目的库存,还是外来大鳄与本土房企在土地市场的表现,分化无处不在,极差越来越大,如同“冰与火之歌”。

  愈演愈烈的楼市分化不仅仅是开发商的事,对于购房者来说更是事关财富保值与增值。这半年来,购房者如果无视种种分化,那么回过头来很有可能发现,自己买的房子半年来可能涨了不到10%,而朋友买的房子却已经涨了30%。

  一说起去年买的那套房子,小董就难以掩饰他的笑容。“这是我活了30岁,最明智的一个决定。”

  小董去年抱得美人归。由于岳父一家住在景芳,为了让新婚妻子以后住得离父母家近一点,他决定卖掉自己在亲亲家园的二手房,在城东新城的德信浙旅东宸买一套期房。

  亲亲家园的房子是一个相对失败的投资故事,“这套房子是在2007年买的,那时候大概7000元/m2。”去年7月,小董以15000元/m2的价格把亲亲家园的房子卖了,“余杭区的房子增值慢,8年多时间才涨了这么点,而且我的房子还是精装的。从投资的角度,这不算是一笔成功的投资。离亲亲家园不远的耀江文鼎苑,2007年二期开盘时每平方米也就9000多元,现在可以卖到35000元/m2以上。”

  卖了亲亲家园之后没多久,小董就在德信浙旅东宸买了一套120多m2的房子,单价20000元/m2。“当时必须要买套房子,觉得这个价格还可以,但没想过会涨多少。那个时候的行情还没有今年那么火爆。”

  但今年3月以来的杭州楼市的热闹让他感到惊讶,他先后介绍了几个朋友去买东宸,发现每隔一两周,房价就涨一次。“现在单价好像要28000元了,涨得好快。”

  与此同时,小董特意去二手房中介那打听了一下亲亲家园的房价,发现价格基本没怎么涨。他庆幸自己去年及时换了不同板块的房子。“没想到现在不同区域的房价,分化这么大,热门板块的房价不到半年时间就可以涨百分之三四十,有的板块就是涨不起来。我要是等到今年再换房,想在城东新城买套120多平方米的房子的话,最起码要多付六七十万,这得多干好几年啊。”

  就像小董的感觉一样,杭州楼市的分化的确越来越严重,板块分化即是其中之一。而去年,热门板块与非热门板块之间房价的差距远没有今年这般明显。

  查询钱江晚报购房宝数据,当去年初余杭勾庄板块的毛坯房源还在卖13000多元/m2的时候,申花蓝孔雀板块的楼盘也就18000多元/m2,城东新城的德信大家钱江府的均价不到20000元/m2,奥体板块绿地旭辉城的精装房源均价也才24000元/m2左右,钱江世纪城的万科大家世纪之光去年7月开盘时的均价为17497元/平方米。

  可见,除了房价高高在上的市中心和钱江新城,去年上半年其他板块之间的“贫富差距”并不悬殊,奥体板块的房价也仅仅比勾庄高了10000元/m2。

  到了今年上半年,天壤之别就出来了。在勾庄板块,滨江万家名城6月均价为15000元/m2,蓝孔雀的招商学院北麓6月均价为24628元/m2,钱江府均价已达24672元/m2,绿地旭辉城的6月均价涨到了34710元/m2,世纪之光均价涨到了26488元/m2。而在闲林,雅居乐国际花园的价格从去年10月的7298元/m2仅涨到了目前的8145元/平方米。

  不同板块的楼盘之间,涨幅差异明显,有的楼盘价格涨幅超过30%,有的楼盘涨幅仅10%左右。

  价格差也被显著拉大。绿地旭辉城与万家名城的差距达到了20000元/m2。分化之大,可见一斑。

  二手房市场的分化同样如此。滨江的次新房涨幅惊人,普遍在20%以上。而下沙、临平等地的二手房价均波澜不惊,市中心无学区的老二手房,有的价格反而下跌,如米市巷的老房子,1月成交均价为21100元/m2,6月则是20000元/m2。

  杭州透明售房网数据显示,在史无前例的高成交量之下,杭州市区(含萧山、余杭)的商品住宅库存从去年12月31日的9.2万套,下降到现在的6.9万套,半年时间减少了两万多套,其中主城区的商品住宅库存从3.4万套下降到2.4万套。

  市区新建商品住宅的去化周期则从去年年底的9.5个月,下降到不足6个月,部分板块甚至库存不足。

  但是杭州商业项目的库存依旧积压严重。查阅杭州透明售房网,截至去年12月31日,市区商业地产可售面积为732万m2,而半年过去,商业地产库存不减反增,达到756万m2。

  商业地产库存量大并非杭州一家。日前,国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出,“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”。政策的出台,或有助于杭州商业项目的去库存。

  高价地频出,面粉甚至贵过面包,这是上半年杭州土地市场给人的第一印象。在这场土地的盛宴中,分化也极其明显,本土房企越来越缺乏话语权。

  在上半年杭州房企拿地金额榜中,排名前十的本土房企仅滨江和绿城两面本土旗帜,其余八强都是外来大鳄,前三甲更是被外来房企包揽。

  过去几年,除了绿城和滨江,大家、德信、天阳、顺发、绿都等本土房企也都曾进过销售金额前十榜单,在杭州市场占据一片天。

  但今年以来,在火热的萧山土地市场,萧山传统两强绿都和顺发基本没了声响。大家、德信、天阳等本土房企,除了天阳1月初在申花拿了块优质地,之后就毫无斩获。

  这些本土房企不能不感到焦虑当手头的项目卖完了,团队往哪里去?即便是绿城,也有销售线员工表示,想留在杭州越来越难,做完了手头的项目,团队很可能就要去外地。

  土地市场的板块分化也严重。27日的未来科技城地块溢价率高达184%,而下沙大学城北的地块,成交溢价率为零。

  任何事物都有两面。一方面,板块之间房价分化加剧,其实是人们对不同板块供求关系、发展潜力的预期的分化。另一方面,当房价分化到某种程度,盲目追高就有了一定的风险。

  这时不妨冷静研究一下,其他机会在哪里。譬如G20和亚运会为杭州带来轨道建设的提速,就将带动轨道沿线的板块。万科想引进深圳地铁做大股东,也正是将轨道物业视为发展战略。

  房企也一样,拿不到地并不意味着天就塌下来了,只要清楚自己的优势所在。有的房企溢价能力强,有的房企资金成本低,信达拿了南星高价地,最后也不得不找滨江合作;九龙仓资金成本低,与其他房企合作拿地,同样取得了在杭州的市场地位。

分化——楼市唱响冰与火之歌